MUSTAFA BELİR
Yeni
düzenleme ile konut niteliğine sahip taşınmazların teslimlerinde bazı
değişiklikler yapılmıştır. Bakanlar Kurulu Kararı (BKK) ile yapı ruhsatı
01.01.2013 tarihinden sonra alınan konutların tesliminde uygulanacak olan yeni
Katma Değer Vergisi[1]
(KDV) oranları ve uygulamaya ilişkin esaslar bu çalışmanın konusunu
oluşturmaktadır.
Giriş
Taşınmazların
tesliminde uygulanacak KDV oranı taşınmazın niteliğine göre değişiklik
göstermektedir. Taşınmazlar, nitelikleri itibariyle ''konut '' ve ''işyeri''
olarak iki çeşittir. Teslimi gerçekleşen taşınmazın konut ya da işyeri niteliği
hususunun, inşaat projesi ve yapı ruhsatı ile tapu kayıtlarının esas alınarak
tespit edilmesi gerekmektedir. Taşınmazın fiili kullanım şekli vergilendirme
bakımından önem taşımamaktadır. Bu durum verginin yasallığının (kanuniliği)
zorunlu bir sonucu olarak ortaya çıkmaktadır.Yapılan yeni düzeme ile tapu
siciline konut olarak tescil edilmiş olan taşınmazların tesliminde uygulanacak
KDV oranları değiştirilmiştir.[2]
Yasal Düzenleme
Bilindiği
üzere KDV kanununun 1.maddesinin (1) fıkrası ;''
Türkiye'de yapılan aşağıdaki işlemler katma değer vergisine tabidir: 1. Ticari,
sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim
ve hizmetler'' şeklindedir.
Aynı kanunun 8. maddesinin (1) fıkrasının (a) bendinde KDV' nin mükellefi;''Mal teslimi ve hizmet ifası
hallerinde bu işleri yapanlar''
şeklinde tanımlanmıştır.Ayrıca kanunun 10. maddesinin (a) fıkrasında vergiyi
doğuran olay; ''Mal teslimi
ve hizmet ifası
hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması'' şeklinde açıklanmıştır.
Yukarıda
verilen madde hükümleri uyarınca yurtiçinde gerçekleştirilen konut teslimleri
KDV 'ne tabidir. Burada gerçekleştirilen teslim ile anlatılmak istenen, malın
fiili olarak zilyetliğinin devri durumudur. Gayrimenkullerde devir, tapu siciline
tescil ile gerçekleşmektedir. Kanunun ilgili maddesinden hareketle yapılacak
değerlendirme ile konutun, alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumunda vergiyi
doğuran olay meydana gelmiş olacaktır. Tapu siciline tescilin, konutun,
alıcının tasarrufuna terk edilmesinden önce gerçekleştirilmesi durumunda tescil
tarihi teslim tarihi olarak kabul edilecek ve bu tarihte vergiyi doğuran olay
gerçekleşmiş olacaktır.
Aynı
kanunun 28. maddesi ;''
Katma değer vergisi oranı, vergiye tabi her bir işlem için % 10'dur. Bakanlar
Kurulu bu oranı, dört katına kadar artırmaya, % 1 'e kadar indirmeye, bu
oranlar dahilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende
safhası ve inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu
yeri esas alarak konut teslimleri için farklı vergi oranları tespit etmeye
yetkilidir.''şeklindedir.
31. 05.2012 tarihli ve 6322 sayılı Kanunun 22. maddesiyle fıkrada yer alan ''
perakende safhası için'' ifadesi değiştirilmiş ve madde yukarıdaki şeklini
almıştır.
24.12.2007
tarih ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan mal ve
hizmetlere uygulanacak KDV oranlarına ilişkin kararın 1. maddesi, 24.12.2012
tarih ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile değiştirilmiştir. 01.01.2013
tarihinden sonra yapı ruhsatı alınmış konutların tesliminde geçerli olacak yeni
düzenleme ile konut teslimlerinde bölgesel ve arsa değerine bağlı bazı artan
oranlı düzenlemeler getirilmeye çalışılmıştır.
Eski Düzenleme
KDV Kanunu'nun Bakanlar Kuruluna
verdiği yetkiyle 30/12/2007 tarihli Resmi gazete’de yayımlanan 2007/13033
sayılı Kararname ekinde yer alan (I) sayılı listedeki mal ve hizmetlerin vergi
oranı % 1 olarak belirlenmiştir. (I) sayılı listenin 11 inci sırası şu
şekildedir; “Net alanı 150
m2’ye kadar konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut
İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde
oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere
projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net
alanı 150 m2’nin altındaki konutlara isabet eden kısmı”
Ayrıca, listede yer almayan mal
ve hizmetlere uygulanacak genel vergi oranı ise % 18 dir.
Buna
göre düzenlemenin önceki hali ile net alanı 150 m2 'ye kadar konut
teslimlerinde %1 , bunların dışındaki teslimlerde ise %18 oranında KDV
uygulanmaktaydı.
Yeni Düzenlemenin
Kapsamı ve Mahiyeti
24.12.2012
tarih ve 2012/4116 sayılı BKK ekli Kararnamenin 7.maddesi ile 2007/13033 sayılı
BKK 1. maddesine (6) numaralı fıkra eklenmiştir. İlgili fıkra şu şekildedir;
(6) “(1) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan
net alanı 150 m2’ye kadar konutlardan;
10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir
Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306
sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında
rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların
bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve
ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil
olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319
sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa
birim m2 vergi değeri;
a)
Beş yüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan
konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen
vergi oranı,
b)
Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının
(a) bendinde belirtilen vergi oranı,
uygulanır.”
Sözü
geçen kararın yürürlük tarihi ile ilgili hükümlerin yer aldığı 12. maddenin (b)
fıkrası şu şekildedir;
(b) 7 inci maddesi hükmü yapı ruhsatı 1.1.2013 tarihinden itibaren alınan konut
inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri
tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine
ilişkin konut teslimlerine uygulanmak üzere yayımı tarihinde ... ''
Yukarıda
yapılan açıklamalara göre, ilgili kararın eski haline ''büyükşehirlerde''
ibaresi eklenerek konut teslimlerine üç farklı oran uygulaması getirilmiş
olmaktadır. Buna göre;
a)150
m2 nin üzerindeki konut teslimlerinde yine önceden olduğu gibi %18 oranında KDV
uygulanmaya devam edilecektir.
b)150m2 ye kadar olan konutlarda
ise , Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde, lüks veya
birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat
kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı
tarihte, üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanunu' na istinaden tespit
edilen arsa birim m2 vergi değeri;
-
500,00 TL - 1.00,00 TL (1.000,00 TL hariç) %8 oranında,
-
1.000,00 TL ve üzerinde olan konut teslimlerinde %18 oranında
c)Bunların dışında ise öncesinde olduğu gibi
%1 oranında KDV uygulanacaktır.
Yukarıdaki
açıklamalardan da anlaşılacağı üzere yeni düzenleme ile Büyükşehir Belediyesi
sınırları içinde olup da anılan tutarların altında arsa m2 fiyatına sahip
konutlar ile Büyükşehir belediye
sınırları dışında kalan alanlarda %1 oranında KDV uygulanmasına devam
edilecektir. Burada önemli olan konu karara konu teslimlerin ilgili BKK' nın
12. maddesinde de tekrar belirtildiği üzere yapı ruhsatı 1.1.2013 tarihinden
itibaren alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ve
bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılacak konut
inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanması gerekmekte olup ilk
teslimden sonraki teslimlerde (şirketlerin aktifinde iki tam yıl (730 gün)
süreyle bulundurdukları gayrimenkullerin tesliminde) kanunun ilgili maddelerinde yer alan istisna
hükümleri geçerli olacaktır. Ayrıca 2007/13033
sayılı BKK kararının 11. maddesi de uygulanmaya devam edilecektir.
Sonuç
Büyükşehir
Belediye sınırları içerisinde kalan alanlarda yeni düzenlemeye gidilerek üç
farklı oran uygulanmaya başlanmıştır. Bununla birlikte bu alanlar dışında yine
ilgili maddede belirtilen hallerdeki ilk teslimlerde %1 oranında KDV
uygulanmaya devam edilecektir.
Yapılan
yeni düzenleme ile vergi oranlarında farklı uygulamalar gerçekleştirilerek
vergide adalet sağlanmaya çalışılmıştır. Her ne kadar arsa metrekare
maliyetleri göz önüne alınarak gelir seviyesine göre farklı vergi oranları
uygulanmaya çalışılsa da harcama üzerinden alınan dolaylı vergilerin gelir
üzerinden alınan vergilere göre ne derece adil olduğu tartışma konusudur.
